在购买商品房时，需要注意五证齐全、房屋是否出售以及实地看房等因素。缴纳定金时，应签订房屋认购书，并确保房屋具备五证。定金数额由当事人约定，但不能超过主合同标准额的20%。交完定金后，定金合同生效。
法律分析
一、在购买商品房时，如何缴纳定金？
在购买商品房时，需要注意以下事项：
1. 请确保房屋具备五证。买房交定金之前，应查看该房屋是否有五证，尤其是预售许可证。
2.了解房屋是否出售给他人。在交定金之前，应了解清楚该房屋是否已出售给别人，虽然在这种情况下，购房者可以要求开发商退还定金，但这无疑给自己增加了不少的麻烦，为了省去这些不必要的麻烦，我们事先就要确认房屋有没有出售给别人。
3.交定金前需签订房屋认购书。购房者在付定金前，需与开发商进行沟通，确认双方意见达成一致后，即可签订房屋认购书。
4.一定要实地看房。因为通过实地看房，可以对房屋的结构、格局等情况进行深入的了解，如果是精装房，只有实地看房才能知道房屋的装修情况如何，检查房屋各方面情况没有问题后，方可付定金。
二、定金应该交多少
定金的数额凭当事人约定，但不允许超过主合同标准额的20%。商品房交易中的所说定金，是指当事人在合同签订前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。
三、交完定金合同生效吗
交完定金合同生效，定金合同自实际交付定金时成立。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。定金的数额由当事人约定;实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》
第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
拓展延伸
商品房定金是一种常见的购房付款方式,但在缴纳定金过程中需要注意以下事项:
1. 定金数额应该符合国家法律法规的规定,且不能超过房屋总价的20%。
2. 定金合同中应该明确交付定金的期限和方式,以及逾期未交付定金的处理方式。
3. 开发商应该在收取定金后及时开具收据,并注明定金数额、用途和收款日期等事项。
4. 如果购房者在定金逾期后要求退款,开发商应该在扣除手续费后,尽快退还定金并解除合同。
5. 如果在定金合同中没有约定定金数额或者超过房屋总价20%的,则该合同无效。
为了保障自身的权益,购房者应该在缴纳定金时仔细阅读合同条款,并确保开发商和中介机构遵守相关法规。如果发生纠纷,可以及时咨询律师。
结语
在购买商品房时，缴纳定金需要注意以下事项：1.查看房屋五证，确认房屋是否出售给他人；2.签订房屋认购书；3.实地看房，确认房屋结构等情况；4.了解定金数额，不超过主合同标准额的20%。交完定金后，定金合同生效，但实际交付的定金数额多于或少于约定数额时，视为变更约定的定金数额。
法律依据
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。